Jak odzyskać należność za niezapłacony czynsz?

Odzyskiwanie należności za czynsz od najemcy to jedno z najczęstszych problemów, z jakimi borykają się właściciele wynajmowanych nieruchomości. Zaległości w płatnościach mogą poważnie wpłynąć na sytuację finansową wynajmującego, zwłaszcza jeśli dotyczą długotrwałego najmu. Warto wiedzieć, jakie kroki można podjąć, aby skutecznie dochodzić zaległych płatności oraz jak postępować zgodnie z prawem, by zabezpieczyć swoje interesy.

Polubowne rozwiązanie problemu

Pierwszym krokiem, który warto podjąć w przypadku zaległości w czynszu, jest próba polubownego załatwienia sprawy. W wielu przypadkach najemca może mieć przejściowe trudności finansowe lub zapomnieć o płatności. Należy skontaktować się z najemcą, przypomnieć mu o zaległości i ustalić, kiedy nastąpi zapłata. Można to zrobić za pośrednictwem wiadomości mailowej, telefonicznie lub osobiście.

Jeśli problemy z płatnościami nie są jednorazowe, warto również rozważyć renegocjowanie warunków umowy, np. ustalenie nowego harmonogramu spłat, który będzie bardziej dopasowany do możliwości finansowych najemcy. W niektórych przypadkach może to pomóc uniknąć długotrwałych problemów oraz konieczności skierowania sprawy na drogę sądową.

Wezwanie do zapłaty

Jeżeli najemca nadal nie reguluje zaległości, warto przesłać mu formalne wezwanie do zapłaty. Jest to dokument, w którym wynajmujący przypomina o zaległych płatnościach oraz wyznacza ostateczny termin ich uregulowania, zazwyczaj wynoszący 1 miesiąc. W wezwaniu należy podać szczegółowe informacje o kwocie zaległości, okresie, którego dotyczy oraz numerze konta, na które należy dokonać wpłaty.

Wezwanie do zapłaty powinno być sporządzone na piśmie i dostarczone najemcy w formie, która zapewnia potwierdzenie odbioru (np. listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Jest to istotne, gdyż taki dokument może być później użyty jako dowód w postępowaniu sądowym.

Postępowanie sądowe

Jeżeli wezwanie do zapłaty nie przynosi efektu, wynajmujący ma prawo skierować sprawę do sądu. Dochodzenie należności z tytułu niezapłaconego czynszu odbywa się w postępowaniu cywilnym. Wynajmujący może złożyć pozew o zapłatę zaległości oraz odsetek za zwłokę. W pozwie należy przedstawić m.in.:

– dane stron (wynajmującego i najemcy),

– podstawę prawną roszczenia (umowę najmu),

– kwotę zaległości oraz okres, za który czynsz nie został opłacony,

– wezwania do zapłaty oraz inne dowody potwierdzające istnienie zaległości.

W przypadku mniejszych zaległości można skorzystać z szybszych procedur, takich jak postępowanie upominawcze lub nakazowe. W takich przypadkach sąd wydaje nakaz zapłaty na podstawie przedstawionych dokumentów, bez konieczności przeprowadzania rozprawy. Najemca ma prawo wnieść sprzeciw lub zarzuty, jednak jeśli tego nie zrobi, nakaz staje się prawomocny i może być podstawą do egzekucji komorniczej.

Eksmisja najemcy

Jeśli problem zaległości w płatnościach jest długotrwały, a najemca nadal nie reguluje należności, wynajmujący może również rozważyć wypowiedzenie umowy najmu oraz eksmisję najemcy. Zgodnie z przepisami, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, gdy najemca zalega z płatnościami co najmniej przez trzy pełne okresy płatności, pod warunkiem wcześniejszego pisemnego wezwania najemcy do zapłaty zaległości w terminie nie krótszym niż miesiąc.

Po wypowiedzeniu umowy, jeżeli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, wynajmujący musi złożyć wniosek o eksmisję do sądu. Warto pamiętać, że przeprowadzenie eksmisji wymaga prawomocnego wyroku sądu oraz działań komornika, co może zająć dodatkowy czas.

Egzekucja komornicza

Gdy wynajmujący uzyska prawomocny wyrok lub nakaz zapłaty, a najemca nadal nie reguluje zaległości, możliwe jest skierowanie sprawy do komornika. Komornik, na podstawie tytułu wykonawczego (wyroku sądowego/nakazu zapłaty), może rozpocząć egzekucję z majątku dłużnika, obejmującą np. zajęcie wynagrodzenia, rachunków bankowych lub innych składników majątkowych.

Egzekucja komornicza jest skutecznym narzędziem w odzyskiwaniu należności, jednak warto pamiętać, że wiąże się ona z dodatkowymi kosztami, które w większości pokrywa dłużnik. 

Podsumowanie

Odzyskiwanie należności za czynsz od najemcy może być procesem czasochłonnym i stresującym, jednak istnieje wiele narzędzi prawnych, które pozwalają wynajmującemu skutecznie dochodzić swoich roszczeń. Kluczem do sukcesu jest szybkie działanie, zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji oraz przestrzeganie formalnych procedur, takich jak wysłanie wezwania do zapłaty i skierowanie sprawy do sądu. Jeśli problem zaległości w czynszu jest poważny i długotrwały, wynajmujący ma również możliwość eksmisji najemcy oraz prowadzenia egzekucji komorniczej, co pozwala na odzyskanie należnych środków.

Autorem wpisu jest adwokat Marek Jaroch, informację o jego kancelarii znajdziecie Państwo w zakładce adwokat Białystok.