Umowa o dożywocie i umowa darowizny to dwa istotne narzędzia prawne, które są powszechnie wykorzystywane w obrocie majątkowym, zwłaszcza w kontekście przekazywania nieruchomości na rzecz bliskich osób. Obie umowy mogą prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jednak różnią się pod względem formy, skutków prawnych oraz obowiązków stron. W niniejszym artykule chciałbym przedstawić kluczowe różnice między tymi dwoma umowami, omówimy ich charakter prawny oraz przyjrzeć się w jakich sytuacjach jedna z nich może być bardziej korzystna od drugiej.
Podstawy prawne umowy o dożywocie
Umowa o dożywocie została uregulowana w Kodeksie cywilnym w art. 908–916. Jest to umowa, na mocy której właściciel nieruchomości przenosi własność nieruchomości na nabywcę, w zamian za zapewnienie dożywotniego utrzymania.
Umowa o dożywocie ma charakter umowy odpłatnej, co oznacza, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się do opieki nad zbywcą i zapewnienia mu godziwych warunków bytowych do końca życia.
Podstawy prawne umowy darowizny
Umowa darowizny regulowana jest przez art. 888–902 Kodeksu cywilnego. Umowa darowizny to czynność nieodpłatna, w której darczyńca przekazuje określone dobra, zazwyczaj nieruchomość, na rzecz obdarowanego, bez oczekiwania żadnych świadczeń zwrotnych. W przeciwieństwie do umowy o dożywocie, darowizna nie nakłada na obdarowanego obowiązków związanych z opieką nad darczyńcą.
Odpłatność i obowiązki stron umowy o dożywocie
Jedną z najważniejszych różnic między umową o dożywocie a umową darowizny jest kwestia odpłatności i wzajemnych zobowiązań stron.
Jak już wspomniano, umowa o dożywocie jest umową odpłatną, choć nie w sensie stricte pieniężnym. Zbywca nieruchomości otrzymuje w zamian świadczenia mające na celu zapewnienie mu dożywotniego utrzymania. Oznacza to, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się do dostarczania zbywcy m.in. wyżywienia, mieszkania, odzieży, pomocy medycznej oraz godziwego pochówku, w zależności od postanowień zawartych w akcie notarialnym ustanawiającym dożywocie.
Świadczenia te mogą mieć charakter szeroko rozumianej opieki i pomocy, a ich zakres można dostosować do indywidualnych potrzeb stron. Warto zauważyć, że umowa o dożywocie nie przewiduje dla nabywcy żadnych korzyści finansowych wynikających z przejęcia nieruchomości – wszystkie jego obowiązki są związane z opieką nad zbywcą.
Nieodpłatność i obowiązki stron umowy darowizny
Umowa darowizny to czynność nieodpłatna. Oznacza to, że darczyńca przekazuje nieruchomość na rzecz obdarowanego bez oczekiwania jakichkolwiek świadczeń w zamian. Obdarowany nie jest zobowiązany do zapewnienia darczyńcy opieki ani wsparcia finansowego, choć mogą istnieć nieformalne oczekiwania rodzinne w tym zakresie.
Jedyną sytuacją, w której obdarowany może być zobowiązany do spełnienia pewnych świadczeń, jest tzw. „polecenie” nałożone na obdarowanego. Art. 893 Kodeksu cywilnego stanowi, że darczyńca może zastrzec w umowie darowizny polecenie, które obliguje obdarowanego do wykonania określonego działania, np. wsparcia darczyńcy w określonych sytuacjach, jednak nie jest to częsta praktyka.
Skutki prawne umowy o dożywocie
W przypadku umowy o dożywocie przeniesienie własności nieruchomości jest związane z długoterminowym zobowiązaniem nabywcy do zapewnienia opieki nad zbywcą. Skutki umowy są nieodwracalne w tym sensie, że nabywca nabywa pełne prawo do nieruchomości, ale zobowiązany jest do spełnienia świadczeń wynikających z umowy przez całe życie zbywcy.
Jednakże, jeżeli strony umowy o dożywocie popadną w poważny konflikt lub gdy nabywca nie jest w stanie spełniać swoich obowiązków, zbywca może żądać zamiany świadczeń wynikających z dożywocia na rentę (art. 913 Kodeksu cywilnego). Sąd rozpatruje taki wniosek, uwzględniając interesy obu stron.
Skutki prawne umowy darowizny
Skutkiem zawarcia umowy darowizny jest bezwarunkowe przeniesienie własności nieruchomości na obdarowanego. Darczyńca traci prawo do nieruchomości, a obdarowany staje się jej nowym właścicielem bez obowiązku zapewniania jakichkolwiek świadczeń. Jednak umowa darowizny może zostać odwołana przez darczyńcę w określonych przypadkach, np. w sytuacji rażącej niewdzięczności obdarowanego (art. 898 Kodeksu cywilnego).
Rażąca niewdzięczność to sytuacja, w której obdarowany dopuszcza się wobec darczyńcy działań wysoce nagannych, np. zaniedbuje go lub wyrządza mu krzywdę. W takim przypadku darczyńca może domagać się zwrotu darowanej nieruchomości.
Wpływ umowy o dożywocie na dziedziczenie i zachowek
Nieruchomość przekazana na mocy umowy o dożywocie nie wchodzi do masy spadkowej po zbywcy. Oznacza to, że spadkobiercy zbywcy nie mają prawa do roszczeń wobec nabywcy z tytułu dożywocia, ani nie mogą dochodzić zachowku od wartości tej nieruchomości.
Wpływ umowy darowizny na dziedziczenie i zachowek
Nieruchomość przekazana w formie darowizny może być uwzględniona przy obliczaniu zachowku dla spadkobierców darczyńcy. Zgodnie z art. 993 Kodeksu cywilnego, przy obliczaniu zachowku uwzględnia się darowizny dokonane na rzecz spadkobierców, a także innych osób, pod warunkiem, że darowizna została dokonana w okresie do 10 lat przed śmiercią darczyńcy.
Podsumowanie
Wybór między umową o dożywocie a umową darowizny zależy od indywidualnych potrzeb stron. Umowa o dożywocie jest korzystniejsza dla osób, które chcą zapewnić sobie opiekę na starość, natomiast darowizna może być lepszym rozwiązaniem dla osób, które chcą szybko i bez zobowiązań przekazać majątek bliskim.
Autorem wpisu jest adwokat Marek Jaroch, informację o jego kancelarii znajdziecie Państwo w zakładce adwokat Białystok.